청약열기가 시들어지면서 청약가점 10점 대도 서울 아파트에 당첨되는 일이 생겨 났습니다. 이런 부동산 시장의 변화와 함께 청약제도에서도 가점제 100%가 아닌 추점제 물량이 확대된다고 하는데요? 지금까지 낮은 가점으로 청약에서 불리했던 1주택자에게 어떤 변화를 주는지, 1주택자 청약 조건을 정리하면서 알아보도록 하겠습니다.
1. 1주택자 청약조건
청약은 1순위(해당지역>기타지역), 2순위(1순위 제한자, 해당 지역> 기타 지역) 순으로 진행되는데, 대부분 1순위 해당 지역에서 마감합니다. 이때문에 당해지역 1순위 조건을 충족하지 않으면 당첨이 희박한 것입니다. 1순위 선정조건은 공공분양과 민간분양에 따라 차이가 있는데 공공분양은 무주택 세대주만 1순위가 될수 있고 민간분양은 유주택자도 가능합니다. 이 때문에 1주택자는 민간분양만 노려야 합니다.
민간분양 1순위 조건
- 세대주
- 무주택 or 1주택 세대주
- 주택청약저축 or 청약예금 24개월 가입(지역별 상이)
- 지역별 예치금 충족
- 5년 이내 청약당첨 사실이 없어야 함
- 해당 지역 우선 공급 시*(2년 거주, 지역별 상이)
* 적용지역: 서울, 과천, 광명, 성남(분당), 하남의 신규 분양 단지(동 지역의 대규모 개발지구 포함 : 과천 지식정보화, 성남 위례, 하남 미사ㆍ감일등)
** 적용시기: ‘20.4.17. 이후 입주자모집 승인신청이 진행되는 단지부터 적용
민간분양은 위의 조건을 충족하면 1순위가 될 수 있습니다. 기본적으로 청약통장 가입기간은 2년이지만 지역마다 상이하고 예치금 역시 지역별, 청약 면적별로 상이하기 때문에 해당 기준을 충족해야 합니다.
청약통장 가입기간 1순위 조건
| 청약통장 가입기간 | 청약통장 납입횟수 | 청약예치금 | |
| 투기과열지구 청약과열지구 |
24개월 이상 | x |
기준 예치금 이상자
|
| 위축지역 | 1개월 이상 | x | |
| 수도권 | 12개월 이상(필요시 24개월로 연장가능) | x |
기준 예치금 이상자
|
| 수도권 외 | 6개월 이상 (필요시 12개월로 연장가능) | x |
기준 예치금 이상자
|
*청약 위축지역은 청약 미달이 많이 발생하고 집값이 하락세인 곳을 대상으로 한다
청약통장 납입 횟수는 상관이 없기 때문에 모집공고일 이전까지만 예치금을 충족시키면 됩니다. 극단적으로 모집공고일 하루 전날에 예치금을 완납하면 청약 1순위 자격을 얻게 됩니다.
청약통장 예치금 1순위 조건
| (단위 : 만원) | |||
| 구분 | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1000 | 500 |
참고로 예치금에 나와 있는 지역 기준은, 현재 내가 살고 있는 지역 기준입니다. 서울 거주하는 제가 서울 99㎡ 에 청약을 넣고 싶다면, 서울이 투기과열지구이기 때문에 청약통장을 24개월 이상 가지고 있어야 하고 예치금은 600만원 이상 있어야 하는 것입니다.
2. 1주택자 가점제 당첨 가능성
위 조건을 충족하면 1주택자 역시 가점제 신청이 가능합니다. 하지만 지금까지 신청하지 못한 이유는 경쟁력이 매우 떨어지기 때문입니다. 왜 그런지는 청약 가점제 구성을 보면 알 수 있습니다.
가점제 구성 : 만점 84점
- 무주택기간(32점)
- 부양가족수(35점)
- 저축 가입기간(17점)
1주택자는 무주택기간이 0점이기 때문에 다른 조건을 충족시킨다 해도 최대 52점만 받을 수 있습니다. 지난해 부동산 R114의 집계 결과 서울 아파트 당첨 평균은 62점이었습니다. 그렇기에 가점제는 전혀 가능성이 없었던 것입니다. 다만 올해 들어 서울 아파트 평균 가점이 44점으로 크게 떨어졌고, 서울 중화동 '리버센SK뷰 롯데캐슬'의 전용면적 84㎡C는 당첨 최저 점수가 18점으로 나오는 등 1주택자가 도전했어도 될만한 당첨 가점이 속속히 나왔습니다.
| 가점항목 | 가점구분 | 점수 |
|
무주택기간
(가점상한 : 32점) |
1년 미만 | 2 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4 | |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6 | |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8 | |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10 | |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12 | |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14 | |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16 | |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18 | |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20 | |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22 | |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24 | |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26 | |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28 | |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30 | |
| 15년 이상 | 32 | |
|
부양가족 수
(가점상한 : 35점) |
0명 | 5 |
| 1명 | 10 | |
| 2명 | 15 | |
| 3명 | 20 | |
| 4명 | 25 | |
| 5명 | 30 | |
| 6명 이상 | 35 | |
|
입주자 저축 가입기간
(가점 상한 : 17점) |
6월 미만 | 1 |
| 6월 이상 ~ 1년 미만 | 2 | |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3 | |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4 | |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5 | |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 6 | |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7 | |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 8 | |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 9 | |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 10 | |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 11 | |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12 | |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 13 | |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 14 | |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 15 | |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 16 | |
| 15년 이상 | 17 |
결론적으로 서울 및 수도권에서는 당첨확률이 없어 시도조차 하지 않았던 가점제이지만, 이런 분위기가 지속된다면 비인기 타입이나 비인기 아파트의 경우 1주택자 역시 가점제로 성공할 일이 생기지 않을까 싶습니다. 그렇기에 1주택자라고 해도 청약통장을 없애면 안되겠습니다. 이 통장가입기간 가점마저 없다면 정말 시도조차 못하게 되니까요.
3. 1주택자 추첨제
가점제에 이어 추첨제에 대해 알아보겠습니다. 추첨제 역시 위에서 언급한 민간분양 1순위 조건을 유지하고 있다면 가능합니다. 규제지역별 추첨제 물량은 하기와 같습니다. 국민 평형 84제곱미터의 경우 가점 100%에서 가점 70%, 추첨 30%로 개선될 여지가 있어 1주택 자에게도 기회가 오는 것 같습니다.
추첨제 확대 관련 내용은 하기 글에 정리해 두었으니 참고하시면 됩니다.
1주택자 청약기회 확대, 갈아타기 해볼까?
끝으로 청약 홈에서 발췌한 주택소유 여부에 따른 추첨제 당첨자 선정기준은 하기와 같습니다. 요약하면 청약우선공급은 무주택 세대 > 주택처분서약을 한 1주택자 > 주택처분 미서약자 순으로 이루어 집니다. 1주택자는 무조건 주택처분서약을 해야 한다고 알고 있지만, 하지 않으면 당첨 확률이 낮을 뿐 불가능한 것은 아니라는 것을 알 수 있습니다.
< 주택소유여부에 따른 추첨제 당첨자 선정기준 >
- 대상주택 : 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 공급하는 민영주택 1순위
단, 가점제 100%를 적용하여 입주자를 선정하는 주택은 제외 - 적용기준 : 1순위에서 추첨제를 적용하는 주택수보다 추첨 대상자가 많을 경우 다음의 순서에 따라 입주자를 선정
- 1. 추첨으로 공급되는 주택수의 75퍼센트를 무주택세대에 속한 자에게 우선 공급
- 2. 나머지 주택(제1호에서 공급하고 남은 주택 포함)은 무주택 세대에 속한 자와 1주택을 소유한 세대에 속한 자(기존 소유 주택 처분조건을 승낙(서약)한 자에 한함. 분양권등을 소유한 경우에는 제외)에게 우선 공급
- 3. 상기 제1호 및 제2호에서 공급하고 남은 주택은 상기 외 주택소유자(1주택 소유(주택처분 미서약) 및 1분양권등 소유 세대에 속한 자 등)에게 공급
마무리하며
1주택자 역시 무주택자처럼 민간분양 1순위 조건만 충족하면 청약은 가능합니다. 그동안 무주택기간 점수가 없어, 가점에서 밀리다 보니 당첨확률이 많이 희박했을 뿐입니다.하지만 내년부터는 추첨제도 확대되고, 부동산 열기가 지금처럼 많이 꺾인다면 무순위/줍줍 세대 기회도 많이 존재할 것으로 보고 있습니다. 이런 다시 오지 않을 기회를 잡기 위해서라도 통장 가입기간 및 예치금 수준을 미리 충족시키는 게 좋겠습니다. 감사합니다.
