"청약이 되는 거였네요 ㅋㅋㅋㅋㅋ"
최근 지인 동생이 디에이치방배 84타입, 다자녀특공으로 당첨이 됐습니다.
무주택기간 15년이상에 최근 임신해서 3자녀 이상이 됐다는 소리는 들었는데, 결국 분양권을 손에 거머쥐었습니다.
동생나이가 저랑 비슷해, 괜히 마음이 선덕선덕 해져 제 상황을 돌아봤습니다.
· 무주택 기간 짦음 (거듭된 청약실패로 21년 3월 홧김에 구축을 매수함 )
· 더이상 출산계획 없음 (노산이라 1명으로 만족함)
결국 노릴 것은 추첨제뿐인데요.
그중에서도 호갱노노 피셜 10월이 아닌 연말로 분양이 연기됐다는 '잠실래미안아이파크'를 기대하고 있습니다.
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그러다 급 궁급해졌습니다.
혹 당첨이 됐다는 가정하에, 주택처분조건부로 분양을 신청하고, 주택처분조건부로 대출도 받아야 할 텐데 그럼 최득세는? 양도세는 어떻게 되는 것일까 하고 말입니다.
일전에는 기존 아파텔을 선매도, 현재집을 후매수했기에 이런 복잡한 과정이 없었습니다.
그래서 미리 김칫국 마시는 샘 치고 알아보았습니다.
| 신규주택 완공 후, 3년 내 종전주택을 팔면 비과세다
예전에는 분양권이 주택 수에 포함되지 않았지만, 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택수로 인정됩니다.
결국 제가 잠래아에 당첨된다면, 바로 2 주택자가 되고 조정지역이라 취득세도 8%를 내야 합니다.
· 조정지역 내 매수 : 1주택 1~3%, 2주택 :8% , 3주택 12%, 4주택 이상 : 12%
· 비조정지역 내 매수 : 2주택까지 1~3%, 3주택: 8% , 4주택 이상 12%
단, 조정지역이라도 일시적 2주택은 중과배제, 1~3% 적용
하지만 일시적 2주택 특례제도를 이용해, 기존 주택을 3년 내 처분하면 1주택자로 간주되어 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 즉, 잠래아 당첨되더라고 1주택이라 취득세 3.3%만 내면 된다는 소리입니다.
📝3년이라는 기간은 어떻게 계산될까요?
제가 만약 24년 10월 15일에 청약담첨이 되어, 그 다음주 24년 10월 22일에 계약을 했다고 해봅시다. 해당 아파트 완공일은 25년 12월이고요. 두 가지 경우에 따라 3년 계산법이 다릅니다.
· 분양받은 집에 실입주 안 하는 경우 : 분양권 취득일*로부터 3년 이내
실입주를 안 한다면 분양계약일 24년 10월 22일 기준으로 3년, 27년 10월 22일 안으로 종전주택을 팔아야 합니다.
· 청약 담첨자 : 분양계약일
· 전매등으로 승계받은 경우 : 잔금일
· 분양받은 집에 실거주하는 경우 : 신규주택 완공일로부터 3년 이내 세대원 전원 전입, 1년 이상 거주하는 경우에 한해, 새집 완공 후 3년 이내 기준이 적용됩니다. 즉, 완공일 25년 12월이 기준이 되어 28년 12월 안으로 종전주택을 팔아야 합니다.
요즘 분양되는 아파트는 대게, 전매제한 및 실거주의무가 있는 분양가상한제 적용단지입니다. 따라서 무조건 실거주해야 하기에 완공일로부터 3년 내 종전주택을 팔면 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
📢단, 위에서 언급한 종전주택 양도조건 외 또 갖춰야 할 요건이 있습니다.
· (종전주택 1세대 1 주택 비과세 요건) 현재주택을 2년 이상 보유 (취득당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주)
· (신규주택 취득요건) 분양권 또는 신규주택을 종전주택 취득 1년 이상 지난 시점에 취득
종전주택 비과세 요건, 신규주택 취득요건, 종전주택 양도조건 이 3박자를 모두 갖추어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 신규주택 취득 1년에 대해 예외를 (학업 · 근무로 인한 경우, 공공기관 지방이전 등) 두고 있기에 관련해서도 잘 알아보셔야 합니다.
저는 21년 3월 조정대상지역에 매수, 2년 이상 보유 · 거주했고, 종전주택 취득 3년이 지난 시점에 분양권 취득을 노리는 것이기에 전혀 문제가 없습니다.
| 취득세 낼 때는 2주택자? 1주택자?
이 부분도 궁금했는데요. 일시적 2주택자는 취득세 납부 시 선택할 수 있습니다.
① 3년 내 처분 조건으로 기본세율 1~3%만 내기
② 일단 2주택자로 중과세율 8%를 낸 다음, 주택 처분 후 차액 환급받기
기본, 3년 내 처분 가능하겠지 하고 기본세율을 적용받아 취득세를 납부한다고 하는데요. 저역시도 8%가 부담스러워 바로 기본세율로 낼 것 같긴 합니다. 하지만 부동산침체로 못 팔았다면 어떻게 될까요?
1) (8% 중과세율 - 기본세율)과의 차액
2) 과소신고로 인한 가산세(미납세액 X 10%)
3) 납부 지연 가산세 (미납세액 X 미납일 수 X 0.025%)
를 한 번에 내야 합니다. 약속을 지키지 않은 대가로 왕창 세금을 물리는 것입니다.
종전주택을 처분 못할 것 같으면, 즉 2주택자로 살기로 마음먹었으면 바로 부족세액만큼 세무과에 자진신고하는 게 낫습니다. 아니면 하루빨리 가족에게 증여라도..
결국 1주택자가 1분양권을 취득하면, 완공일에 실입주해서 3년 내 기존주택을 무조건 처분하는 게 절세측면에서 좋습니다. 양도세 역시 12억까지는 비과세 받을 수 있고요. 부디 세금고민하더라도 잠실래미안아이파크 당첨되면 참으로 좋겠습니다. 감사합니다.
