이틀뒤면 잠실래미안아이파크 청약결과가 나옵니다. 1 주택자여서 3세대 물량밖에 안 나오는 59A에 추첨을 노리고 청약 넣었습니다. 확률은 로또만큼 희박하죠. 그럼에도 혹시나 하는 기대감에 예산을 편성해 보니 부모님은 물론 사돈의 팔촌까지 손을 빌려야겠더군요. 그러다 차용증을 공부했고, 같은 입장에서 도움이 필요한 분들을 위해 정리해 보았습니다.
| 부모자식간 차용증 작성 시 유의사항
나라는 직계존비속간 차용을 인정하지 않습니다. 증여세를 우회하기 위한 편법조로 이해하는 것이죠. 그래서 부모자식 간 차용을 인정받기 위해서 객관적 증빙은 물론 이자세금까지 잘 알아야 합니다.
1) 증여세 안 나오는 금액은?
2.17억원까지는 무이자로 부모님께 빌릴 수 있습니다. 그 근거는 아래와 같습니다.
나라가 정해준 가족간 자금대여 적정 이자율은 4.6%입니다. 생각보다 높죠? 부모는 이보다 더 싸게 주고 싶어 할 것입니다. 이때 이용하는 게 바로 1천만 원 이자차액입니다.
적정이자율(4.6%) 보다 낮은 금리로 빌려줬을 때, (빌린 원금 X 4.6% - 실제 지급한 이자금액)이 1천만 원 미만이면 증여세가 나오지 않습니다. 그럼 부모님께 저리로 빌리면서, 증여세도 피하게 됩니다.
그래서 빌린원금 X 4.6% < 1천만 원 계산 시, 대략 2.17억 원이 빌린원금이 되어, 통상적으로 2.17억 원까지는 무이자로 빌릴 수 있다고 하는 것입니다.
이런 논리로, 3억을 빌린다면 연이율 1.27%에 매달 32만원을 갚으면 증여세 논란을 피할 수 있습니다. 나라에서 정한 이율 4.6% 적용 시 이자는 1천3백80만 원이고, 1.27% 적용 시 이자는 3백80만 원으로 이 둘의 차액이 1천만 원 미만이기 때문입니다.
같은 방식으로 5억대여시, 최소 이율은 2.6%이고 매달 109만 원 갚아야 합니다.
2) 간과하는 부분, 이자소득세?
자식이 부모에게 이자만 지급하면 끝이냐? 생각보다 간단하지 않습니다. 이자를 받는 부모입장에서는 이자소득이 발생한 것이기에 이자소득세를 신고 납부해야 합니다. 개인과 개인 간 금전 차용 시 적용되는 세율은 지방소득세 포함 27.5%입니다.
예를 들어보겠습니다.
자식이 매달 부모에게 1백만원의 이자를 주기로 했다면, 이자소득세는 27.5%입니다.
· 자식 > 부모 : 이자소득세를 적용한 금액만큼 원천징수 (27.5만 원) 한 후 부모통장에 72.5만 원만 입금.
· 자식 : 다음날 10일까지 원천징수한 세액 27.5만원을 홈택스에 신고
· 부모 : 이자소득을 포함한 금융소득이 2천만원 초과되면 다음 해 5월에 종합소득세 신고를 해야 하고, 아닌 경우 신고하지 않음
/ 자식이 이자를 줄 때, 원천징수를 하지 않은경우에는 부모는 종합소득세 신고 시 이자소득세 신고를 의무적으로 해야 함.
일단 부모입장에서 받아야 할 이자보다 적게 받고, 자식은 원금은 줄어들지 않는데 신고절차만 복잡하고 상당히 어렵습니다.
🚨만약 이자소득세 신고를 하지 않으면 어떻게 될까요?
원천세 미신고에 따른 가산세 3% , 이자소득세 미신고에 따른 20% 및 지연이자 관련 추가세율이 적용된다고합니다.
그런데 문제는 현실적으로 이를 지키는 경우가 많이 없다는 것인데요.
실제 어떤 세무사님이 남긴 의견을 보면 단순 소명을 넘어 세무조사까지 진행되면 이자소득세 부분도 엄중하게 추가 과세가 되고, 단순 소명단계에서 종결되면 가볍게 넘어가는 경우도 있고 케이스바이케이스 였습니다. 또한 국세청에서 원천징수 안 해서 문제 삼는 경우 역시 거의 희박하다고 하고요.
결국 안걸리면 장땡!!!이라는 소린데 참으로 어렵죠?
그만큼 이자부분이 가볍지 않습니다.
3) 확실한건 무이자 차용!
결국 차용증에 적용이율 0%, 매달 얼마씩 원금을 상환한다 라고 적고, 무이자 차용할 수 있는 만큼(2.17억원) 최대한 빌리는게 가장 좋습니다. 세금이슈 생각하면 매달 이자보다 부모님 필요한 가전을 한번에 바꿔드리는게 부모님에게도 이득이고요.
+간혹 3억 빌리고 일단 원금만 상환하는 방식으로 하면 안 되냐 (이자후불제적용)? 하는데 이건 안됩니다. 2.17억 원을 넘는 순간 무조건 이자를 드려야 증여로 간주하지 않습니다.
🚨2.17억원 이상 돈이 더 필요하다면?
① 양가부모님께 2.17억 원씩 최대 4.34억 원 무이자로 빌리기
② 증여세 면제 한도 이용 이용하기
· 성인자녀 : 5천만 원 (부부라면 1억)
· 직계비속 : 사위나 며느리에게 1천만 원 (부부라면 2천만 원)
· 혹 자녀가 결혼한 지 2년 내외라면 1억 원 추가 공제, 24년 1월 1일부터 시행 (부부라면 2억)
신혼부부라면 최대 3억 2천, 그 외에는 1억 2천만 원까지 증여받을 수 있습니다.
결국 양가부모가 어느 정도 재력이 있다면 세금 없이 무이자로 4.34억(차용)+ 3.2억 원(증여공제) = 7.52억 원까지 받을 수 있습니다.아니라면, 경우의 수를 잘 따져 증여 및 무이자차용 한도까지 계산해서 금액설정하셔야 합니다.
4) 차용증은 어떻게 써야하나? 공증 VS 확정일자
차용증은 정해진 양식이 없습니다. 차용일자, 금액, 기간, 원리금상환방법, 이자율, 이자상환주기가 명확히 들어가 있으면 됩니다.
아래는 대한법률구조공단에서 다운로드할 수 있는 금전차용계약서입니다.
제가 여러 커뮤니티 및 블로그를 찾아본 봐 핵심은 양식이 아니라 "변제 행위"였습니다. 차용증 없이 매달 원리금을 부모님에게 입금했더라도, 통장에 확실히 차입이라는 증빙이 있으면 인정해 준다는 게 그 반증입니다.
같은 의미로 공증, 확정일자보다 더 중요하게 보는 것이 "차용한 자녀가 진정 돈을 갚을 수 있는 소득이 있는지"여부였습니다.
(참고로 공증보다는 등기소에서 확정일자를 받는 게 가성비 좋습니다.)
부모가 갓 대학생이 된 자녀에게 2억을 무이자로 빌려주거나 이제 갓 입사한 자녀에게 5억 넘는 돈을 저리로 빌려주면 차용증 썼더라도 증여로 보지 않을까요? 그만큼 누가 봐도 상식적이지 않으면 국세청이 의심합니다.
그래서 담보물건이 있다면, 부모님 이름으로 근저당 잡고 돈을 빌리라고 하는것입니다.
특히나 요즘 주택 매수 시 차용인척 하는 편법증여행위 때문에 국세청이 집중단속한다고 하니 속이려 들면 안 됩니다.
4) 결국 핵심은
본인 능력에 한해서 부모에게 돈을 빌려야 합니다.
2.17억까지는 무이자 차용이 가능하니 원금상환 방식으로 매달 갚아나가는 게 가장 좋습니다.
그 이상 빌리려면 증여세 공제 한도를 잘 활용하는 게 이득입니다.
또한 차용증 양식은 너무 얽매이지 마시고, 부모통장에 제대로 계약조건에 맞게 입금하면 의심 사지 않습니다.
저 같은 경우 2.17억까지 무이자로 빌리더라도 원금 매달 상환하면서, 기존주택 매매 자금으로 상환한다는 조건을 걸 거라 의심은 피하지 않을까 싶습니다.
감사합니다.
