지방에 거주하는 언니사례입니다. 전세 갱신을 앞두고 집주인이 집을 내놓았습니다. 오래 걸릴 거라는 예상과 달리 2번째 온 손님이 바로 매수했습니다. 다급해진 언니는 부랴부랴 전세매물을 알아봤습니다. 다행히 3천 세대가 넘는 대단지 아파트라 전세매물은 적지 않았습니다. 남향에 로얄층, 컨디션도 좋은 매물이 하나 있었습니다. 집주인은 입주하면 도배 · 장판도 무조건 해주겠다 했습니다. 하지만 문제는 다른 곳에 있었습니다.
| 전세보증보험 가입이 안되는 물건이었다
"전세가 3억5천, 현 시세 3억 5천에서 3억 7천.
전세금액 1원 한푼도 깍지 않을 것임. "
전세가율이 90% 웃도는 물건으로, 전세보증보험가입이 안 되는 물건이었습니다. 집주인에게 전세가격을 일부 낮춰 보증보험가입하게 해 주면 안 되겠냐고 했지만, 요지부동이었습니다. 집주인은 대신 전세권설정등기는 해줄 수 있다고 했습니다. 집 컨디션이 좋았던 언니는 고민에 빠졌습니다.
| 전세권설정등기가 유리할까?
전세권설정등기는 후순위 권리자, 기타채권자보다 전세금을 우선 변제받는 권리입니다. 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 다른 판결 없이 '전세권설정등기에 의한 경매'를 신청하고 경락대금에서 보증금을 배당받게 됩니다.
📝 이처럼 전세금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있지만 아래와 같은 단점이 있습니다.
· 경매로 넘어가면 경매신청부터 경매 완료까지 번거로운 절차를 거쳐야 하고 그 과정이 최소 3개월 이상 소요됨.
(참고로 전세보증보험의 경우, 보증보험회사에 전세사고를 신청 시, 1개월 후에 보험금을 수령함)
· 나보다 선순위 권리자가 있으면 보증금을 전액 돌려받지 못한다는 점
· 최악의 경우 집을 떠안게 될 수 있는 점
또한 전세권 설정에는 임대인 동의가 필요하고, 설정 비용이 꽤 발생합니다. 보통 임차인이 요구하기에 임차인이 비용 전액을 부담합니다. 법무사 수수료 2~30만원에 등록세, 교육세, 등기신청수수료 등 전세보증금의 0.2% 정도가 추가로 들어갑니다. 전세보증보험의 보험료가 전세금의 약 0.1%~0.2% 임을 감안하면 전세권설정등기 초기 비용이 높은 편입니다.
✍참고로 내 앞에 선순위권리자가 없다면, '전입신고 + 확정일자' 효력이 전세권설정 효력과 동일합니다.
| 결국 보류했다
부동산 중개인도 보류를 권했습니다. 전세권설정등기 메리트가 없기 때문입니다. 보증보험에 가입하는 이유는 내 전세금을 안전하게 지키고 빠른 시일내에 반환받기 위함입니다. 하지만 전세권설정등기는 집을 담보로 내 전세금을 지킬 수 있지만 반환받기 까지, 절차 및 내 수고가 많이 들어갑니다. 보증금 100% 반환에 대한 확신도 없습니다.
결국 언니는 보증보험이 되는 매물을 다시 찾기로 했습니다.
안전하게 전세금을 지키고 돌려받고 싶다면 '보증보험가입'되는 물건을 골라 계약하세요. 감사합니다.
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임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 상품 보증이용절차공사 별도 방문
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