3년 전 급작스러운 LTV 40% 규제에 원하던 집이 아닌 대출한도에 맞는 집을 샀습니다. 그 결과 주변에서 집값 상승을 외칠 때 선비처럼 고요한 변두리 집을 보유하게 되었는데요. 😂 심지어 다시 부는 집값 상승세에 스트레스 DSR 2단계를 더 강력히 시행하겠다는 정부 외침에도 저희 집은 고고하기 그지없습니다.
하지만 다시 대출한도를 공부하고 있습니다. 괜스리 잠실래미안아이파크 일반분양을 보며, 김칫국을 마시고 있기 때문인데요. 그래서 부린이 입장에서, 제가 최대한 이해한 대로 주택담보받을 때 알아야 하는 용어를 설명해 보겠습니다.
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| LTV : 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는가?
LTV 40% = 집값이 10억이면 40%인 4억까지 빌릴 수 있다는 뜻.
LTV ( Loan To Value, 담보인정비율)는 실물담보인 집의 가치를 바탕으로 대출가능한 금액을 산정합니다. 담보가치(집가격)는 구매가격이 아닌 부동산 KB시세 기준입니다. 9억짜리 집을 사는데, KB시세가 10억이면 9억의 40%(3.6억)가 아닌 10억의 40%(4억)까지 대출받을 수 있습니다. 반대라면, 예상보다 줄어들겠죠?
하지만 대출은 그렇게 호락호락하지 않습니다.
담보가치가 인정되더라도 '당신 연소득으로 원리금 값을 능력 돼? 능력 되면 진짜 빌려줄게~" 라며 또 하나의 규제를 겁니다. 그게 바로 DTI, DSR입니다.
| DTI : 연소득에서 매년 갚는 빚이 몇 % 야?
DTI 40% =연소득이 1억이면, 연간 원리금으로 4천만 원을 상환하는데 쓸 수 있음. 4천만원이 넘으면 대출이 나오지 않음
(참고로 연간 원리금 4천만원을 쓴다는 것은 대출이 약 6억 이상인 규모임)
DTI는 Debt To Income(총부채상환비율)로, 소득에서 몇 %가 빛값는데 쓰이느냐입니다. 주택담보대출 원리금 외 기타 대출 ( 신용대출 · 자동차할부등) 이자를 고려해서 계산합니다.
DTI= {(모든 주택담보대출 원금 및 이자) + 기타 대출 이자 ONLY } / 연소득 X 100
일반적으로 DTI가 낮을 때, 빛 값을 능력이 높다고 판단합니다.
| DSR : 주담대 말고 네가 가진 빚이 얼마야? 다시 한도를 정해줄게.
DSR은 DTI보다 엄격한 규제입니다.
Debt Service Ratio(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 원리금 상환액을 고려해서 계산합니다.
DSR = {(모든 주택담보대출 연간 원금 및 이자 ) + (기타 부채 연간 원금 및 이자)} / 연소득 X 100
DTI와 유사해 보이지만, DTI가 기타 대출 이자 상환액만 고려한 것과 달리, DSR는 모든 빚의 원리금을 고려합니다. 따라서 DSR을 기준으로 산정하면, 연소득은 그대로이고 분자만 커지면서 더 낮은 금액의 대출이 실행됩니다.
일반적으로 대출한도 결정 시 LTV> DTI > DSR 순서로 규제가 적용되는데요. 순서에서 볼 수 있듯 DSR이 가장 마지막에 적용되어 가장 엄격한 기준으로 작용합니다. 규제는 거의 동시에 작용하기에 하나만 만족해서는 대출받을 수 없습니다. 10억짜리 아파트에 LTV가 70%가 나와도 DSR 따졌을 때 기준을 통과 못 시키면 예상보다 더 적은 대출을 받아야 하는 것입니다.
| 스트레스 DSR : 금리가 올라도 원리금 잘 상환할 수 있겠어? 미래도 감안해서 대출해 줄게
스트레스 DSR은 말 그대로 금리 올라도 상환부담 스트레스 잘 견디는지 처음부터 따져주겠다입니다. 대출한도 정할 때, 현재금리가 아닌 금리 인상을 대비한 잠재적 인상폭을 더한 금리(스트레스 금리)를 가산해 한도를 산출합니다.
예를 들어보겠습니다.
기존 DSR은 주택담보대출 현재금리인 4%를 기준으로 원리금을 산정합니다.
반면 스트레스 DSR를 적용하면 스트레스 금리를 가산해 4%가 아닌 5%인 경우로 가정해 원리금을 산정합니다. 실제는 원리금 100만 원만 빠져나가지만 은행에서 한도를 정할 때는 120만 원으로 기재합니다. 결국 이자비용은 늘어나 DSR비율은 커지고, 차주가 받는 최종 대출한도는 줄어듭니다.
제가 공부해 보니 주담대 상품 (변동형, 혼합형 , 주기형)에 따라 지역에 따라 한도계산이 매우 복잡했습니다.
예를 들어 연봉 1억 인 사람이 수도권에 주택을 매입한다면, 보수적으로 6억 3천만 원까지 가능했던 한도가 스트레스 DSR적용으로 5억 7,400만 원, 5천만 원 이상 줄어듭니다. 혼합형은 3,500만 원, 주기형은 1,800만 원 줄어들고요.
결국, 보수적으로 예상보다 5천 이상 낮게 대출받겠거니 하고 자금 계획 세우는 게 안전할 것 같습니다.
특히 1단계, 2단계, 3단계 차츰 올릴 것 같은 스트레스 금리가 갑자기 급반전해서 0.75%P대신 수도권은 9월부터 1.2%P를 가산한다고 하는데요. 그만큼 제도가 예고한 데로 흘러가지 않는 만큼, 대출 계획 있는 분은 미리미리 알아보셔야 할 것 같습니다.
용어정리는 이쯤에서 끝내고, 다음시간에는 지역별 대출규제를 알아보겠습니다.
