강남권 올해 최대규모의 일반분양물량을 자랑하는 디에이치방배 실거주의무 및 전세자금대출규제를 알아보겠습니다. 방배동 946-8에 들어서는 디에이치방배는 지하 4층~지상최고 33층, 29개동, 3064가구 규모의 대단지입니다. 일반공급 물량은 1244세대로 오늘 특별공급을 시작으로 내일 1순위 청약을 앞두고 있습니다.
| 분양가
평당 일반분양가는 6,496만원으로 59타입은 16억 중반, 84타입은 22억에 육박합니다. 인근 방배그랑자이 전용 84 최근실거래가가 28억 7천만원임을 감안하면, 최대 10억원의 시세 차익을 낼 거라 기대하고 있습니다.
| 실거주의무
실거주의무는 없습니다. 분양가상한제가 적용됐음에도 인근 지역 시세대비 비싸다는 서초구청 판단에 따라 실거주의무는 제외됐습니다. 따라서 입주 후 전세 혹은 월세를 놓아 보증금으로 잔금을 치를 수 있습니다.
인근 신축 방배그랑자이 전용 84타입 전세보증금은 13억~14억원대로 형성되어 있습니다.
| 자금조달계획
계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%로 이루어져 있습니다. 중도금 대출은 50%까지 가능하나, 이자 후불제가 아닙니다. 입주시점에 한꺼번에 이자를 치르는게 아닌 분납해야 합니다.
사실상 분양가의 30%는 현금으로 들고 있어야 자금조달이 수월합니다.
| 전세자금대출 규제에 걸리지는 않는가?
오늘(26일)부터 신한은행이 조건부 전세자금대출 취급을 중단했습니다.
📝조건부 전세자금대출이란
· 대출실행일에 매수자의 소유권이 이전되는 조건의 전세대출
· 대출실행일에 선순위채권 말소 또는 감액조건이 붙은 전세대출
을 말하는데요.
첫번째 조건이 바로 주택구입과 동시에 전세를 준다는 뜻으로 세입자 전세보증금으로 잔금을 치르는 개념입니다. 갭투자라 할 수 있죠. 치솟는 집값 및 향후 금리인하를 앞두고 사전에 갭투자를 차단하고자 규제를 둔 것입니다.
참고로 두번째의 경우가 전세 주고 전세가는 개념인데, 앞으로는 융자 없는 집에 한해서만 전세자금대출이 나옵니다. 그렇지 않은 경우에는 반전세 · 월세로만 갈 수 있습니다.
디에이치방배의 경우, 실거주의무가 없어 전세보증금을 활용하려는 수분양자가 많을 텐데요. 이런 규제에 걸리지 않을까요?
아닙니다. 신축은 준공후 수분양자에게 소유권이 바로 이전되지 않고 '미등기 상태'로 전세계약이 이루어집니다. 소유권 이전과 동시에 이뤄지는 전세계약이 아니기에 전세대출을 낀 세입자와도 계약을 할 수 있습니다.
현 기조는 이러하지만, 조건부 전세대출에 신축입주 조건이 추가된다면 복잡해 지겠지요.
그럼 자금조달계획 잘 짜신 후 들어가시기 바랍니다.
